A aquisição de um imóvel envolve uma série de etapas e procedimentos que muitas vezes geram dúvidas, principalmente sobre os conceitos de escritura e registro. Embora ambos estejam intimamente relacionados, eles são institutos distintos e desempenham papéis complementares na formalização da propriedade imobiliária, conforme previsto no Código Civil.
Escritura e Registro: Entendendo as Diferenças
É comum confundir escritura e registro, mas para aqueles que atuam em cartórios ou estudam o Direito Notarial e Imobiliário, esses conceitos são claros. No Sistema de Registro Imobiliário Brasileiro, para que a aquisição da propriedade de um bem imóvel por ato “intervivos” (entre pessoas vivas) seja completa, é necessário registrar o título no Registro Geral de Imóveis (RGI). Isso significa que, mesmo que a escritura pública de compra e venda seja emitida, o direito de propriedade só se torna efetivo após o registro.
O Que é a Escritura?
A escritura pública é o documento elaborado em cartório que formaliza o acordo entre as partes envolvidas em uma transação imobiliária. É um título que evidencia a vontade das partes, mas, por si só, não transfere a propriedade. A escritura, portanto, representa um ato de obrigação entre as partes, criando o direito de exigir o registro, mas ainda não conclui o processo de aquisição.
O Papel do Registro de Imóveis
Conforme explica Afrânio de Carvalho em sua obra sobre Registro de Imóveis, o sistema brasileiro adota uma lógica inspirada no direito romano, onde a publicidade registral substitui a tradição (entrega física do bem) como o ato que transfere a propriedade. Ou seja, o registro no cartório é o ato que constitui o direito real e o torna público e oponível a terceiros.
Em termos práticos, o que isso significa? Somente após o título (escritura pública) ser registrado no cartório de imóveis, a propriedade é efetivamente transferida para o comprador. Enquanto a escritura cria apenas uma obrigação entre as partes, o registro é o que confere o direito de propriedade ao novo titular e torna essa posse reconhecida legalmente.
Base Legal e Jurisprudência
A regra que estabelece a importância do registro está claramente delineada no art. 1.245 do Código Civil, que consagra o princípio de que “quem não registra, não é dono”. Isso é reforçado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que em diversos julgados reiterou a necessidade do registro para validar a transferência da propriedade imobiliária.
Um exemplo disso é o julgamento de uma ação rescisória (AR 2830/SP) pelo STJ em 2011. No caso, a Corte decidiu pela preservação da validade do contrato de compra e venda de um imóvel que foi registrado primeiro, mesmo havendo outra venda do mesmo bem. Isso reforça a máxima jurídica de que o registro define a titularidade.
Considerações Finais
Para completar a aquisição de um imóvel, a emissão da escritura pública é um passo importante, mas o processo só se finaliza com o registro no cartório de imóveis competente. Somente após essa etapa o comprador passa a ser reconhecido legalmente como proprietário. Portanto, compreender essa diferença é essencial para evitar complicações futuras e garantir a segurança jurídica em transações imobiliárias.
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