<\/p>\n
Via @portalmigalhas<\/a><\/b> |\u00a0A partir de 2026, contratos de loca\u00e7\u00e3o no Brasil passam por uma reestrutura\u00e7\u00e3o jur\u00eddica e fiscal decorrente da exig\u00eancia de contratos obrigatoriamente escritos, da proibi\u00e7\u00e3o de m\u00faltiplas garantias e da integra\u00e7\u00e3o das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias ao novo sistema de tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo, com incid\u00eancia de IBS e CBS. Especialistas alertam que os propriet\u00e1rios precisam promover ajustes imediatos nos contratos vigentes para evitar nulidades, riscos tribut\u00e1rios e disputas judiciais ou administrativas.<\/p>\n Segundo Douglas Cabral<\/b>, especialista em Direito Imobili\u00e1rio, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobili\u00e1rio e advogado no Barcellos Tucunduva Advogados, as mudan\u00e7as exigem aten\u00e7\u00e3o tanto \u00e0s garantias quanto \u00e0 conformidade fiscal.<\/p>\n “Os principais ajustes imediatos nos contratos de loca\u00e7\u00e3o decorrem, de um lado, das exig\u00eancias civis relacionadas \u00e0 validade das garantias contratuais e, de outro, das novas condi\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias vinculadas \u00e0 incid\u00eancia do IBS e da CBS nas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias”<\/b>, afirma.<\/p>\n “No plano contratual, a lei do inquilinato estabelece regra expressa segundo a qual \u00e9 vedada, sob pena de nulidade, a cumula\u00e7\u00e3o de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, o que imp\u00f5e revis\u00e3o imediata de instrumentos que prevejam simultaneamente, por exemplo, fian\u00e7a e cau\u00e7\u00e3o”<\/b>, completa o advogado.<\/p>\n Ele acrescenta que a pr\u00f3pria reforma tribut\u00e1ria cria um cen\u00e1rio em que contratos firmados at\u00e9 a publica\u00e7\u00e3o da LC 214\/25<\/a><\/b> podem ser enquadrados no regime opcional de recolhimento dos novos tributos, com aplica\u00e7\u00e3o definitiva de IBS e CBS \u00e0 al\u00edquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta recebida, desde que cumpridos requisitos formais espec\u00edficos.<\/p>\n “A aplica\u00e7\u00e3o desse regime exige o cumprimento de requisitos formais, como comprova\u00e7\u00e3o da data do contrato e, no caso de loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o residenciais, seu registro cartor\u00e1rio ou disponibiliza\u00e7\u00e3o \u00e0s autoridades fiscais at\u00e9 31\/12\/25”<\/b>.<\/p>\n “Diante disso, \u00e9 recomend\u00e1vel que os propriet\u00e1rios revisem desde j\u00e1 a documenta\u00e7\u00e3o e a formaliza\u00e7\u00e3o dos contratos em vigor, considerando que a op\u00e7\u00e3o por esse regime afasta outras formas de incid\u00eancia, impede o aproveitamento de cr\u00e9ditos e exige escritura\u00e7\u00e3o segregada”<\/b>, explica Douglas.<\/p>\n Al\u00e9m da adequa\u00e7\u00e3o contratual, a reforma tribut\u00e1ria traz impactos diretos sobre as cl\u00e1usulas relacionadas ao pre\u00e7o, \u00e0s responsabilidades fiscais e \u00e0 operacionaliza\u00e7\u00e3o das loca\u00e7\u00f5es. De acordo com Marina Venegas<\/b>, especialista em Direito Tribut\u00e1rio e advogada no Barcellos Tucunduva Advogados, a nova sistem\u00e1tica redefine a forma como a loca\u00e7\u00e3o \u00e9 tratada pela legisla\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria:<\/p>\n “A reforma tribut\u00e1ria sobre o consumo reorganiza o tratamento das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias ao prever que determinadas opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis, quando realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, ficam sujeitas a um regime espec\u00edfico de tributa\u00e7\u00e3o”<\/b>.<\/p>\n “Nesse contexto, a loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento de bem im\u00f3vel passam a integrar expressamente o rol de opera\u00e7\u00f5es tribut\u00e1veis, sendo o locador definido como contribuinte da opera\u00e7\u00e3o”<\/b>.<\/p>\n A especialista observa que essa mudan\u00e7a altera par\u00e2metros tradicionais da rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia, exigindo maior precis\u00e3o contratual.<\/p>\n “O regulamento estabelece par\u00e2metros que tendem a influenciar diretamente a reda\u00e7\u00e3o contratual, como o momento do fato gerador, que se d\u00e1 no pagamento, a exigibilidade do imposto em cada parcela recebida, assim como a base de c\u00e1lculo correspondente ao valor da loca\u00e7\u00e3o, exclu\u00eddas parcelas como tributos e emolumentos incidentes sobre o im\u00f3vel e despesas condominiais”<\/b>.<\/p>\n Ela destaca ainda que a integra\u00e7\u00e3o ao novo sistema exige obriga\u00e7\u00f5es cadastrais in\u00e9ditas, incluindo a inscri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel no CIB – Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro, o chamado “CPF dos im\u00f3veis”<\/b>, que passa a compor a base de dados nacional integrante do Sinter.<\/p>\n Justamente por trazer rastreabilidade ampliada \u00e0s receitas imobili\u00e1rias, o CIB deve modificar profundamente o ambiente das loca\u00e7\u00f5es informais. A advogada afirma: “A partir da integra\u00e7\u00e3o desses dados no \u00e2mbito do Sinter, amplia-se significativamente a capacidade de cruzamento de informa\u00e7\u00f5es entre as administra\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias e, com isso, a rastreabilidade das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. A identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel por meio do CIB e a tend\u00eancia de padroniza\u00e7\u00e3o documental reduzem o espa\u00e7o para pr\u00e1ticas informais, como contratos de gaveta ou alugu\u00e9is n\u00e3o declarados”<\/b>.<\/p>\n Para ela, a formaliza\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria deve levar a um aumento de renegocia\u00e7\u00f5es, disputas sobre repasse de custos e questionamentos relativos ao novo \u00f4nus tribut\u00e1rio:<\/p>\n “\u00c0 medida que essas opera\u00e7\u00f5es se tornem mais facilmente rastre\u00e1veis, \u00e9 esperado que muitos contratos demandem renegocia\u00e7\u00e3o para refletir o custo tribut\u00e1rio associado \u00e0 loca\u00e7\u00e3o, abrindo espa\u00e7o para disputas sobre revis\u00e3o de valores, reequil\u00edbrio econ\u00f4mico e defini\u00e7\u00e3o de como o \u00f4nus tribut\u00e1rio ser\u00e1 suportado pelas partes”<\/b>, enfatiza Venegas.<\/p>\n Os conflitos mais comuns previstos para 2026 envolvem adapta\u00e7\u00e3o \u00e0s novas regras tribut\u00e1rias, diverg\u00eancias sobre reajustes, repactua\u00e7\u00f5es e disputas relacionadas \u00e0 formalidade documental.<\/p>\n Marina observa que a incid\u00eancia expressa do IBS\/CBS sobre a loca\u00e7\u00e3o representa ruptura significativa em rela\u00e7\u00e3o ao modelo atual, o que pode gerar tens\u00f5es entre locadores e locat\u00e1rios.<\/p>\n Cabral alerta que, nos contratos firmados at\u00e9 a publica\u00e7\u00e3o da LC 214\/25, a possibilidade de op\u00e7\u00e3o pelo regime de 3,65% deve ser analisada com cautela, pois sua ado\u00e7\u00e3o pode impactar a precifica\u00e7\u00e3o e a pr\u00f3pria estrutura do contrato.<\/p>\n O especialistas recomendam que propriet\u00e1rios revisem imediatamente seus contratos, garantias, cl\u00e1usulas de tributos, rotinas de emiss\u00e3o de NFS-e e procedimentos de identifica\u00e7\u00e3o cadastral dos im\u00f3veis.<\/p>\n O objetivo \u00e9 prevenir autua\u00e7\u00f5es, nulidades contratuais e conflitos decorrentes da transi\u00e7\u00e3o para o novo ambiente regulat\u00f3rio \u2014 que, segundo os advogados, deve transformar de maneira definitiva a din\u00e2mica das loca\u00e7\u00f5es no Brasil.<\/p>\n Fonte: <\/a><\/b><\/p>\n<\/div>\n
![<\/a><\/div>\nVia @portalmigalhas<\/a><\/b> |\u00a0A partir de 2026, contratos de loca\u00e7\u00e3o no Brasil passam por uma reestrutura\u00e7\u00e3o jur\u00eddica e fiscal decorrente da exig\u00eancia de contratos obrigatoriamente escritos, da proibi\u00e7\u00e3o de m\u00faltiplas garantias e da integra\u00e7\u00e3o das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias ao novo sistema de tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo, com incid\u00eancia de IBS e CBS. Especialistas alertam que os propriet\u00e1rios precisam promover ajustes imediatos nos contratos vigentes para evitar nulidades, riscos tribut\u00e1rios e disputas judiciais ou administrativas.<\/p>\nSegundo Douglas Cabral<\/b>, especialista em Direito Imobili\u00e1rio, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobili\u00e1rio e advogado no Barcellos Tucunduva Advogados, as mudan\u00e7as exigem aten\u00e7\u00e3o tanto \u00e0s garantias quanto \u00e0 conformidade fiscal.<\/p>\n“Os principais ajustes imediatos nos contratos de loca\u00e7\u00e3o decorrem, de um lado, das exig\u00eancias civis relacionadas \u00e0 validade das garantias contratuais e, de outro, das novas condi\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias vinculadas \u00e0 incid\u00eancia do IBS e da CBS nas opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias”<\/b>, afirma.<\/p>\n“No plano contratual, a lei do inquilinato estabelece regra expressa segundo a qual \u00e9 vedada, sob pena de nulidade, a cumula\u00e7\u00e3o de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, o que imp\u00f5e revis\u00e3o imediata de instrumentos que prevejam simultaneamente, por exemplo, fian\u00e7a e cau\u00e7\u00e3o”<\/b>, completa o advogado.<\/p>\nEle acrescenta que a pr\u00f3pria reforma tribut\u00e1ria cria um cen\u00e1rio em que contratos firmados at\u00e9 a publica\u00e7\u00e3o da LC 214\/25<\/a><\/b> podem ser enquadrados no regime opcional de recolhimento dos novos tributos, com aplica\u00e7\u00e3o definitiva de IBS e CBS \u00e0 al\u00edquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta recebida, desde que cumpridos requisitos formais espec\u00edficos.<\/p>\n“A aplica\u00e7\u00e3o desse regime exige o cumprimento de requisitos formais, como comprova\u00e7\u00e3o da data do contrato e, no caso de loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o residenciais, seu registro cartor\u00e1rio ou disponibiliza\u00e7\u00e3o \u00e0s autoridades fiscais at\u00e9 31\/12\/25”<\/b>.<\/p>\n“Diante disso, \u00e9 recomend\u00e1vel que os propriet\u00e1rios revisem desde j\u00e1 a documenta\u00e7\u00e3o e a formaliza\u00e7\u00e3o dos contratos em vigor, considerando que a op\u00e7\u00e3o por esse regime afasta outras formas de incid\u00eancia, impede o aproveitamento de cr\u00e9ditos e exige escritura\u00e7\u00e3o segregada”<\/b>, explica Douglas.<\/p>\nAl\u00e9m da adequa\u00e7\u00e3o contratual, a reforma tribut\u00e1ria traz impactos diretos sobre as cl\u00e1usulas relacionadas ao pre\u00e7o, \u00e0s responsabilidades fiscais e \u00e0 operacionaliza\u00e7\u00e3o das loca\u00e7\u00f5es. De acordo com Marina Venegas<\/b>, especialista em Direito Tribut\u00e1rio e advogada no Barcellos Tucunduva Advogados, a nova sistem\u00e1tica redefine a forma como a loca\u00e7\u00e3o \u00e9 tratada pela legisla\u00e7\u00e3o tribut\u00e1ria:<\/p>\n“A reforma tribut\u00e1ria sobre o consumo reorganiza o tratamento das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias ao prever que determinadas opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis, quando realizadas por contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS, ficam sujeitas a um regime espec\u00edfico de tributa\u00e7\u00e3o”<\/b>.<\/p>\n“Nesse contexto, a loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento de bem im\u00f3vel passam a integrar expressamente o rol de opera\u00e7\u00f5es tribut\u00e1veis, sendo o locador definido como contribuinte da opera\u00e7\u00e3o”<\/b>.<\/p>\nA especialista observa que essa mudan\u00e7a altera par\u00e2metros tradicionais da rela\u00e7\u00e3o locat\u00edcia, exigindo maior precis\u00e3o contratual.<\/p>\n“O regulamento estabelece par\u00e2metros que tendem a influenciar diretamente a reda\u00e7\u00e3o contratual, como o momento do fato gerador, que se d\u00e1 no pagamento, a exigibilidade do imposto em cada parcela recebida, assim como a base de c\u00e1lculo correspondente ao valor da loca\u00e7\u00e3o, exclu\u00eddas parcelas como tributos e emolumentos incidentes sobre o im\u00f3vel e despesas condominiais”<\/b>.<\/p>\nEla destaca ainda que a integra\u00e7\u00e3o ao novo sistema exige obriga\u00e7\u00f5es cadastrais in\u00e9ditas, incluindo a inscri\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel no CIB – Cadastro Imobili\u00e1rio Brasileiro, o chamado “CPF dos im\u00f3veis”<\/b>, que passa a compor a base de dados nacional integrante do Sinter.<\/p>\nJustamente por trazer rastreabilidade ampliada \u00e0s receitas imobili\u00e1rias, o CIB deve modificar profundamente o ambiente das loca\u00e7\u00f5es informais. A advogada afirma: “A partir da integra\u00e7\u00e3o desses dados no \u00e2mbito do Sinter, amplia-se significativamente a capacidade de cruzamento de informa\u00e7\u00f5es entre as administra\u00e7\u00f5es tribut\u00e1rias e, com isso, a rastreabilidade das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias. A identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel por meio do CIB e a tend\u00eancia de padroniza\u00e7\u00e3o documental reduzem o espa\u00e7o para pr\u00e1ticas informais, como contratos de gaveta ou alugu\u00e9is n\u00e3o declarados”<\/b>.<\/p>\nPara ela, a formaliza\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria deve levar a um aumento de renegocia\u00e7\u00f5es, disputas sobre repasse de custos e questionamentos relativos ao novo \u00f4nus tribut\u00e1rio:<\/p>\n“\u00c0 medida que essas opera\u00e7\u00f5es se tornem mais facilmente rastre\u00e1veis, \u00e9 esperado que muitos contratos demandem renegocia\u00e7\u00e3o para refletir o custo tribut\u00e1rio associado \u00e0 loca\u00e7\u00e3o, abrindo espa\u00e7o para disputas sobre revis\u00e3o de valores, reequil\u00edbrio econ\u00f4mico e defini\u00e7\u00e3o de como o \u00f4nus tribut\u00e1rio ser\u00e1 suportado pelas partes”<\/b>, enfatiza Venegas.<\/p>\nOs conflitos mais comuns previstos para 2026 envolvem adapta\u00e7\u00e3o \u00e0s novas regras tribut\u00e1rias, diverg\u00eancias sobre reajustes, repactua\u00e7\u00f5es e disputas relacionadas \u00e0 formalidade documental.<\/p>\nMarina observa que a incid\u00eancia expressa do IBS\/CBS sobre a loca\u00e7\u00e3o representa ruptura significativa em rela\u00e7\u00e3o ao modelo atual, o que pode gerar tens\u00f5es entre locadores e locat\u00e1rios.<\/p>\nCabral alerta que, nos contratos firmados at\u00e9 a publica\u00e7\u00e3o da LC 214\/25, a possibilidade de op\u00e7\u00e3o pelo regime de 3,65% deve ser analisada com cautela, pois sua ado\u00e7\u00e3o pode impactar a precifica\u00e7\u00e3o e a pr\u00f3pria estrutura do contrato.<\/p>\nO especialistas recomendam que propriet\u00e1rios revisem imediatamente seus contratos, garantias, cl\u00e1usulas de tributos, rotinas de emiss\u00e3o de NFS-e e procedimentos de identifica\u00e7\u00e3o cadastral dos im\u00f3veis.<\/p>\nO objetivo \u00e9 prevenir autua\u00e7\u00f5es, nulidades contratuais e conflitos decorrentes da transi\u00e7\u00e3o para o novo ambiente regulat\u00f3rio \u2014 que, segundo os advogados, deve transformar de maneira definitiva a din\u00e2mica das loca\u00e7\u00f5es no Brasil.<\/p>\nFonte: <\/a><\/b><\/p>\n<\/div>\n](\"https:\/\/blogger.googleusercontent.com\/img\/b\/R29vZ2xl\/AVvXsEg4hcRWlu5F8Xf1zqTmIgYyTvn2BYYm_hE8O_5HClWa5PP6jAqveaRJR3lBlfLRWrO75ESElodvos0adRtw6l4kpVhGl3EKNOaEUxauW374AtTv_xHbZztofN4RBbWxlbEn-6Ua1Bqtcp6LmC3NpqoT1nzu2yisRfe_Q96vzf2h4B1gVXhXSGD9wnV3H6g\/s920\/contrato-descumprido-nao-deve-cobrar-parcelas-imovel.webp\"){kind=link}