Analisador de Risco para Locação
Informe o aluguel, a renda do interessado, quantas pessoas compõem essa renda e a garantia oferecida. Em segundos, veja o comprometimento da renda e os pontos que merecem atenção antes de seguir com a análise.
O que a análise mostra
- Comprometimento da renda com aluguel e encargos
- Referência configurável (padrão 3x)
- Pontos de atenção sobre renda e garantia
- Renda mínima e aluguel máximo compatível
- Sem consultar bases externas
Por que medir o comprometimento da renda na locação?
Antes de pedir documentos e consultas, a primeira pergunta de uma análise de locação é simples: o aluguel cabe no orçamento do candidato? A medida mais usada é o comprometimento da renda, ou seja, quanto da renda mensal vai para o aluguel e os encargos, como condomínio e IPTU.
No mercado, é comum exigir renda de pelo menos três vezes o valor da locação, o que equivale a comprometer até cerca de 33% da renda. Essa é uma prática de mercado, não uma exigência legal: cada imobiliária ou proprietário define a sua política, e a ferramenta permite ajustar essa referência.
Analise o risco da locação
Não é preciso informar nome nem CPF: só valores.
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Comprometimento da renda
Pontos de atenção
Como usar o analisador de risco para locação
- Informe o valor do aluguel e, se houver, os encargos mensais pagos pelo inquilino.
- Some a renda mensal comprovada de quem vai compor a renda e informe quantas pessoas são.
- Escolha a garantia oferecida. Se for caução, informe quantos meses de aluguel ela cobre.
- Ajuste, se quiser, a renda mínima exigida pela sua política (o padrão é 3 vezes o custo mensal).
- Clique em “Analisar risco” e leia os pontos de atenção.
Como o comprometimento da renda é calculado
comprometimento = custo mensal ÷ renda mensal
referência = 1 ÷ múltiplo exigido (3x = 33,3%)
renda mínima = custo mensal × múltiplo
aluguel máximo = renda ÷ múltiplo − encargos
O resultado é classificado em relação à referência que você definiu:
- Dentro da referência: comprometimento de até 85% da referência (até 28,3% com o padrão de 3x).
- Próximo do limite: acima disso e até a referência (até 33,3%).
- Acima da referência: até 1,5 vez a referência (até 50%).
- Muito acima da referência: além disso, ou quando o custo mensal iguala ou supera a renda.
Os pontos de atenção também consideram a renda composta por mais de uma pessoa, a ausência de encargos no cálculo e a garantia escolhida. Nenhum desses indicadores é uma nota de crédito: eles só organizam o que precisa ser verificado.
Exemplo de análise de comprometimento de renda
Um apartamento com aluguel de R$ 2.000,00 e R$ 600,00 de condomínio e IPTU, para um casal com renda somada de R$ 9.000,00 e fiador (valores ilustrativos):
- Custo mensal: R$ 2.600,00.
- Comprometimento: R$ 2.600,00 ÷ R$ 9.000,00 = 28,9%, próximo do limite da referência de 33,3%.
- A renda equivale a 3,46 vezes o custo mensal; a renda mínima para a referência seria de R$ 7.800,00.
- Aluguel máximo compatível, mantidos os encargos: R$ 9.000,00 ÷ 3 − R$ 600,00 = R$ 2.400,00.
- Pontos de atenção: renda composta por duas pessoas (média de R$ 4.500,00 cada) e necessidade de avaliar também o fiador.
Sem os R$ 600,00 de encargos, o comprometimento seria de 22,2%, o que mostra por que vale incluir condomínio e IPTU na conta.
Garantias locatícias: o que diz a Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/1991 prevê as modalidades de garantia que podem ser exigidas na locação (art. 37): caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Alguns pontos importantes:
- É proibido exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).
- A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel (art. 38, § 2º).
- Sem nenhuma garantia, o locador pode exigir o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês vincendo (art. 42).
A garantia reduz o impacto de uma eventual inadimplência, mas não substitui a análise do candidato. Para conferir restrições financeiras e dados cadastrais, veja a análise de CPF para ficha de locação. Para contratos em andamento, a calculadora de reajuste de aluguel e a de juros de mora e multa ajudam no dia a dia da administração.
Perguntas frequentes sobre análise de risco na locação
Não há um limite fixado em lei. No mercado, é comum exigir renda de pelo menos três vezes o valor da locação, o que equivale a comprometer até cerca de 33% da renda. Cada imobiliária ou proprietário define sua própria política, e a ferramenta permite ajustar essa referência.
Devem entrar, se forem pagos pelo inquilino. Eles fazem parte do custo mensal de morar no imóvel. Sem eles, o comprometimento calculado fica menor do que o real.
A ferramenta soma a renda informada e mostra a média por pessoa. Renda composta é comum, mas a capacidade de pagamento passa a depender de todos continuarem contribuindo, então vale conferir a documentação de cada participante e quem assinará o contrato.
Não. Ela calcula o comprometimento da renda e organiza pontos de atenção com base nos valores informados. A decisão cabe ao locador ou à imobiliária, com critérios objetivos e respeito à legislação.
Não. O cálculo usa apenas valores, é feito no seu navegador e nada é enviado ou armazenado. Para verificar restrições, crédito ou processos, use as consultas da UP Consultas, que exigem o CPF.
A Lei do Inquilinato limita a caução em dinheiro ao equivalente a três meses de aluguel (art. 38, § 2º), e proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único).
Ferramentas e serviços relacionados
Análise de CPF para Locação
Consultas cadastrais e de restrições para a ficha de locação.
Consulta de Processos por CPF
Processos vinculados ao CPF, conforme a cobertura da consulta.
Consulta de Restrições PF
Débitos em aberto e conferência de identidade pelo CPF.
Reajuste de Aluguel
Calcule o reajuste anual pelo IGP-M ou IPCA.
Juros de Mora e Multa
Atualize aluguéis pagos com atraso.
Notificação Extrajudicial
Formalize a cobrança de aluguéis em atraso.
Sobre esta calculadora
Finalidade: apoiar a triagem inicial de candidatos à locação, mostrando o comprometimento da renda e os pontos que precisam ser verificados.
Metodologia: comprometimento = (aluguel + encargos) ÷ renda; classificação em faixas relativas à referência definida pelo usuário (até 85%, até 100%, até 150% e acima); indicadores fixos para renda composta, encargos e garantia; nenhuma base externa é consultada.
Limitações: não verifica documentos, renda real, crédito, restrições ou processos; não atribui nota de crédito; não aprova nem reprova candidatos.
Fontes: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 37, 38 e 42; referência de renda informada pelo usuário.
Versão das regras: 1.0.0 — Última revisão: 19/10/2026.
